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报告精读 |贵州房地产发展报告No.3(2016)

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2016年7月26日,由贵州财经大学及社会科学文献出版社共同主办的《贵州房地产蓝皮书:贵州房地产发展报告.3(2016)》发布会在贵阳举行。

     2015年是贵州房地产市场供需结构深度调整的一年,房地产需求明显回暖,房地产供给持续收紧;全省商品房销售面积同比增长12.0%,房地产开发投资同比增长0.8%,土地购置面积同比下跌35.8%。2015年,遵义等4个市(州)房地产开发投资同比增加,贵阳等5个市(州)同比下跌。4个市(州)房地产销售面积同比增长两位数,六盘水市同比增长达34.0%;4个市(州)同比增长是个位数;安顺市同比下跌。全省公积金个贷率为95.9%;在保障房建设方面,棚户区改造贷款余额占保障房开发贷款余额的比重为83.6%,保障房开发贷款余额占房地产开发贷款余额的比重为60.3%。

     2016年预期贵州商品房库存压力、住宅商品房库存压力将低于2015年,商业营业用房库存处于历史高位;贵州房地产市场需求持续增加,供给逐步恢复,交易稳中有升。

2016年,贵州应该以培育房地产租赁市场作为调结构、去库存的重要抓手,确保房地产业健康有序发展。

2016年贵州房地产市场需求持续增加,预计商品房市场交易量和交易价格将稳中有升

(1)房地产政策利好将刺激需求增加

       因城施策是2016年房地产宏观政策的主基调,全国范围内高库存与房价高增速的“冰火两重天”同时并存,这增加了房地产宏观政策的难度。可以预期,短期内市场化手段无法同时实现“既升温又降火”的政策目标,行政手段不可避免。对于房价高增速的地区,控制需求、增加供给是主要策略,主要手段是“限购、限贷,控制人口,增加土地供给”等;对于高库存地区,主要策略是增加需求、控制供给,主要手段包括加快农民工市民化、鼓励住房改善需求、推进住房租赁市场发展、控制土地供应。从长期来说,通过公共资源配置的均等化,引导人口在大中小城市合理分布,是避免人口过度集中、化解“冰火两重天”的治本之道。贵州作为高库存地区,“升温”的房地产宏观政策将利好贵州房地产市场,从而刺激房地产需求。

(2)贵州大量农村人口向城镇转移将继续推动房地产需求增加

      2015年末贵州常住人口为3529.50万人,城镇化率为42.01%,据贵州政府工作报告,预期2016年城镇化率将提高到44%,至少增加城镇人口70万人,形成的潜在需求约2000万平方米。

2015年贵州常住人口城镇化率比全国低13.87个百分点,仅高于西藏,排位全国倒数第2,相当于2003年全国平均水平。西部地区,仅重庆、内蒙古高于全国平均水平,其他省份均低于全国平均水平。

     从户籍人口城镇化率来看,贵州远低于全国平均水平。2014年,贵州省户籍人口为4325.49万人,非农业人口为709.22万人,户籍人口城镇化率为16.40%,比全国平均水平低20.23个百分点,位居全国倒数第1。大于全国平均水平的有16个省份,最高为上海的90.32%,其次是北京的81.74%;西部地区12个省份中,有6个省份大于全国平均水平。

     贵州户籍人口远大于常住人口,说明贵州净流出人口较多。2006~2014年,贵州净流出人口从231.91万人增加到817.45万人,增长2.5倍。2010年后,流出人口增速明显下降,2012年为负增长,2013年、2014年分别为2.4%、4.3%。

最后,贵州“十三五”规划“1000万贫困人口实施易地搬迁”将形成巨大的住房需求。

     总之,异地搬迁、大量的流出人口、极低的户籍人口城镇化率、较低的常住人口城镇化率,为贵州增加城镇人口创造了客观条件这四种类型的人口如何市民化和住有所居,是关系贵州经济社会发展的重要议题,很遗憾,现在尚缺系统的制度安排。,从而形成了巨大的房地产潜在需求,这些需求将逐年释放。

     2016年是“十三五”开局之年,我国经济保持中低速增长,贵州经济增长预期为10%。在去库存的大背景下,房地产市场的利好政策将不断推出;贵州经济持续增长,需求增加,供给逐步恢复。预期2016年贵州商品房市场交易量和交易价格将表现出稳中有升的态势。

      预计贵州住房公积金缴存额“十三五”将比“十二五”增长超60%,“十三五”末将达2365.77亿元“十二五”期间,随着贵州省经济的发展,职工收入的提高等,全省住房公积金缴存扩面工作有了快速发展。从缴存额来说,虽然2015年缴存额的增长没有达到20%以上,但2015年全省实际缴存住房公积金217.00亿元,比上年增长16.12%,缴存总额比上年增长24.41%。因此,“十三五”期间,如果以此作为基数,按缴存额年平均增长16.12%计算,则新增缴存额可达到1259.90亿元。也就是说,全省缴存额的增长,“十三五”期间将比“十二五”期间增长60.97%,缴存总额在“十三五”期末将达到2365.77亿元,为“十二五”期末的2.14倍。实际上,考虑到贵州省“十三五”的经济社会发展,应该说,这个目标是有些偏低的;从覆盖面来说,截至2015年底,全省实际缴存职工人数比2010年底增加了28.83万人,但覆盖率仅为65.86%,比2010年下降了9.07个百分点。因此,如果“十三五”期间覆盖率能够达到80%,在不考虑职工人数增长的情况下,实际缴存职工人数将达到222.90万人,增加约40万人。

      2015年12月的中央经济工作会议要求:“通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。”因此,“十三五”期间,对于推进缴存扩面工作,不仅要执行住房公积金的各项政策,而且要在执行过程中,认真贯彻落实中央的要求。一是要努力扩大住房公积金制度的覆盖面,重点是逐步将符合条件的农民工纳入住房公积金制度范围,加大对个体经济、私营企业、混合所有制企业、外贸经济等非公有制经济单位的扩面力度;二是要强化依法征缴,加强缴存执法力度,提高制度的强制性,对于具备建立住房公积金制度条件的单位和个人,严格要求依法缴纳;三是严格缴存基数和缴存比例,要对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”,保证制度的保障性和社会的公平公正;四是要力争做到应建尽建、应缴尽缴。作为社会保障“五险一金”的住房公积金,要实行“低门槛、广覆盖”的缴存政策,通过一定的有力度的工作,逐步实现纳入住房公积金制度的职工与缴纳“五险”的职工同步增长等。

2016年贵阳的商业地产和工业土地,特别是工业地产需求将有较大增长

      蓝皮书根据贵阳市城市发展规划、经济和社会发展规划、城镇化水平、城市资源环境承载能力和城市人口增长等因素进行综合分析,预计“十三五”期间贵阳市商品房销售面积年均在800万~1000万平方米,房价在当前水平上会保持平稳上升态势。而2016年在国家信贷、金融、税收等楼市利好政策的支持下,贵阳楼市需求将进一步延续,自住和升级置业需求将表现强劲,传导到土地市场,将激发土地需求热情。尽管有需求,但针对高企的库存,2016年贵阳房地产市场依然会以去库存为主,住宅类土地的供应将有所收紧。

     “十三五”规划中贵阳将全力打造创新型中心城市,构建现代产业体系,努力实现产业转型新跨越,建成大数据综合创新试验区、全国生态文明示范城市、更高水平的全面小康社会。2016年作为“十三五”的开局之年,要深度推进以人为本的城镇化,培育具有竞争力的现代制造业,增加公共服务投入发展现代服务业等都需要充足的土地供应来保证。可以预见,2016年贵阳的商业地产和工业土地,特别是工业地产需求将有较大增长。

      随着贵阳都市圈的发展,贵阳在规划布局上由“摊大饼”向“蒸小笼”转变,贵阳近郊和远郊周边交通便利、产业基础较好的郊区县有望分流都市核心区转移的产业和人口,土地市场的郊区热还将持续。