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贵阳市住房租赁市场发展报告(节选)

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贵州省房地产研究院利用贵州省房地产交易市场等机构提供的2011年1月到2016年6月底的6581个住房租赁合同数据,采用特征价格模型方法和典型套型方法进行计算。得出了2011至2016年6月贵阳市住房租赁市场“租金单价走势分析报告”和“住宅按套月租金走势分析报告”。这是我国第一个省会城市住房租赁市场专题研究成果报告。

     对比了美国、英国、德国等发达国家和城市的租赁市场情况,分析如下:

     房屋租赁是房地产市场的重要组成部分

     国务院办公厅印发的《关于培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

      房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分,房地产的本质在于为社会的生产和生活活动提供空间服务,它是各类经济活动的基本要素之一。住房是人们生存和发展的基本物质基础。住房问题解决得怎样,关系到国计民生和社会的和谐稳定,伴随着社会经济和发展进步,住房除了基本的居住功能外,还成为社会功能的载体。住房本身也从单纯的“栖身之处”变成了生活消费品和资产投资品。人与住房之间的关系不再仅仅表现为人与物的关系,还反映了特定的,复杂的社会生产关系。

      房地产住房市场应当主要包括交易市场、租赁市场和保障市场三个维度。改革开放以来我国的房地产交易市场已经取得了令世人瞩目的成就,2015年增量加存量市场的交易量约12万亿元人民币,保障住房也基本完成了“十二五”规划的3000余万套的建设任务。但目前我国的房屋租赁市场处于市场主体发育不充分,市场秩序不规范,法规制度不完善的尴尬态势。贵阳市的住房租赁市场也基本上是放任自流,无序发展的情况。


     房屋租赁是城市发达文明的标志

     从发达国家房地产市场发展的历史经验来看,房地产市场的体系结构有一个从简单到复杂的逐渐发育过程。相对房地产交易市场而言,房屋租赁市场是较晚发育的市场,但房屋租赁已成为城市现代文明的标志。

     2015年统计美国约有4200万户租赁住房承租户,全国有35.6%的住户通过租赁住房实现住房消费。2011年统计德国的住房自有率为45.9%。全德国总住房存量为3939万套,其中业主自住住在为1649.4万套,占比41.9%租赁住房为1959.5万套,占比49.7%。空置住宅330.1万套,占比8.4%。如按在使用住宅计算业主自用住宅占比为45.7%,租赁住宅占比为54.3%。在德国最发达的柏林市,自有住房率为15.6%。84.4%的市民通过租赁解决住房。2015年统计英国的住房总量总计2340套,其中自有住宅1480万套,占63%,租赁住宅870万套,占37%。

      从以上美国、德国、英国三个国家的数据来看,住房自有率越低,住房租赁率越高,社会经济越发达,所以房屋租赁市场的成熟度是城市现代文明的显著标志。

     贵阳市住房租赁的现状

     据2011年至2016年6月底的住房租赁市场样本数据分析,贵阳市的租房租赁市场处于低水准、欠发达的状态,2011年贵阳市的住房月租金每平方米均价为21.21元,2016年6月租金每平方米均价为23.44。5年多只上涨了10.51%(见图一)。2011年贵阳市住宅按套计月租金为每套均价1216.5元,2016年6月每套均价为1435.27元,5年多只上涨了17.98%。

2011-2016贵阳市住宅按套月租金走势分析


2011

2012

2013

2014

2015

2016

均价

一室

764

998

1092

1000

1017

1158

1004.83

二室

985

1512

1558

1702

1668

1628

1508.83

三室

1847

2139

2094

2144

2206

2178

2101.33

均价

1216.5

1723.66

1737.25

1746.87

1685.95

1435.27

1590.92








2011-2016贵阳市租金单价走势分析


2011

2012

2013

2014

2015

2016

均价

一室

20.52

24.24

22.76

27.40

28.18

26.42

24.92

二室

20.08

22.17

25.23

25.14

23.86

23.94

23.40

三室

23.02

22.2

24.18

22.60

22.43

22.45

22.81

均价

21.21

22.87

24.06

24.82

23.65

23.44

23.34








2016年6月的每套均价比2015年下降了250.68元,下降了17.46%(见图二)。

贵阳市都市经济比较发达的观山湖区房屋租赁市场十分活跃,2013年统计全区45万人口中流动人口多达22万人,约有一半的人口通过租赁解决住房。住房租赁率接近50%。政府通过登记管理的租赁住房已有39028套。

贵阳市发展住房租赁市场的建议

一、提高全民住房租赁观念,充分认识到成熟的住房租赁市场是城市文明进步的标志。美国、德国和英国的住房市场经验说明较低的住房自有率和较高的住房租赁率是社会经济发展的高级阶段。住房租赁是一种高级的住房流通方式。

二、培养租赁市场主体

充分发挥市场作用,大力培养规模化、集约化、专业化的大中型租赁专营企业。

三、加大政策支持力度

要认真贯彻国务院(201639号文件精神给予租赁企业和市场参与者税收优惠。